窮人才要買房?錯!窮人買房會讓你愈買愈窮!

Dr. J

20170310

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舉個例子,窮人小毛於103年買了一間價格1,500萬的房子(剛好買在高點),雖然每月收入約有8萬元,但因為一家老小都靠他吃飯,加上在都會區工作,收入捉襟見肘、不足以繳付貸款,只能拿出2成300萬的貸款,其餘8成則辦理30年1,200萬元長期貸款,而且前5年只付利息不償還本金,利率2%,定額年金償還,每年都很難存到錢。

前5年:每個月繳2萬元,佔月收入25%。

第6年開始:每個月繳5萬863元,佔月收入64%,接近2/3。

除了第6年以後,每月繳納貸款佔所得比過高的風險外,小毛還有一個風險,亦即本文所說的不動產「逐步跌價」的風險,且讓筆者用「資產負債表」來說明:

103年的房屋市價1,500萬,扣除掉貸款1,200萬,淨資產300萬。

假設5年後(108年),房價下跌20%,跌到1,200萬元,因為小毛只繳利息,還沒有開始償還本金,依舊積欠銀行1,200萬。

換言之,房價下跌20%,窮人從300萬元的淨資產,下跌成0元,下跌百分比是100%。如果更進一步下跌40%,房價剩下900萬,但依舊欠銀行1,200萬元,淨資產則成為負300萬元。

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窮人想要有一間房子,這間房子通常都是他的主要資產,經濟的波動會使得窮人承擔著極大的風險;阿蒂夫‧米安所著的《窮人為什麼變得更窮》一書,引用各種數據描述出美國2008年次級房貸引發金融海嘯時,金融業者為了賺錢,讓本來沒有能力獲得貸款的窮人,居然能用極低的成本買到一堆房子;電影《大賣空》中就有脫衣舞孃買了5間房子,前幾年不需要繳交什麼費用,等待房價上漲出脫獲利;結果是房地產暴跌,窮人的損失最大,也因此擴大貧富不均的慘狀[4]

股票、房地產的泡沫外觀

1637年,最早的泡沫經濟事件─「鬱金香狂熱」

起因在於從鄂圖曼土耳其引進的鬱金香球根,一開始會有特定有錢人喜愛,後來投機分子開始介入,用其三寸不爛之舌,吸引大批民眾進入市場搶購,炒作到一個球根甚至於可以買下整間房,最後在沒有最後一隻老鼠出現接手的情況下,泡沫戳破之後,價格爆跌,許多在高價購買的窮人,欠了一屁股債務,卻只換來一些跌破正常價格的鬱金香球根。

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類似的泡沫也存在於許多領域中,像是2000年間流行的固網「股條」,固網公司的股票還沒上市,未來可以更換為股票的股條滿天飛,在眾多名人、民意代表加持下,價格一飛衝天,1股可以炒到10幾到20幾元,但到了2007年,大多跌到未滿1元,慘不忍睹[5]

除了股市以外,房地產的紅單也是一樣,只要花個3萬、5萬,就可以搶到購屋的權利,轉手之間就賺數十萬,即便沒有人買,只要在一定期間之內,一樣可以退訂;如同前述的股條、「鬱金香狂熱」大批搶進的小市民,很快地泡沫也破碎了,現在已經少見紅單。

有錢人的傷害比較小

愈弱勢的人在這種泡沫破碎的過程中,傷害往往更大。

有錢人有較多的資產,可以把錢存在銀行、購買貨幣市場基金或直接持有股票之類的金融資產,而那筆錢會逕自變成借給借款人的抵押貸款;相對地,借款人通常資本淨值較低,這正是他們必須借錢才能買房子的原因,主要的資產卻是高額貸款所買下來的房地產[6]

當發生金融海嘯的時候,愈窮的人傷害愈大。參考下圖「歷年家庭收支調查」中有關於平均每戶儲蓄,最低所得組於2007年業已淪為負數,與最高所得組相比較,可說是天壤之別啊!

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[4] 阿蒂夫‧米安、阿米爾‧蘇斐,窮人為什麼變得更窮,第39頁。

[5] 固網未上市股四處飆亞太固網800億 疑蒸發

[6] 阿蒂夫‧米安、阿米爾‧蘇斐,窮人為什麼變得更窮,第75頁。

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