窮人才要買房?錯!窮人買房會讓你愈買愈窮!

Dr. J

20170310

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首圖來源:pixabay

別急著出手,房價還在頭部!

最近在臉書貼文,寫了一段話:「房價還在頭部,可以慢慢地先看房。」很多朋友看了很疑惑,跑來問筆者為何有此一說?

過去十年來,許多專家提出一堆數據指稱房價要下跌了,像是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比[1],每一種數據都明顯偏離正常狀況,但無論如何喊空,每次房價最後總是會上揚。久而久之,在一般民眾的大腦中就形成了如下的慣性:

1、房價→下跌→必定會再上揚

2、指標→不準→不必看

據此,自103年房價走低後,雖然很多地區跌幅早已超過三成,但也有持續上漲的地區,因此導致多空看法錯雜,有主張10年、20年之後,房價會再度回到上漲軌道者,大多是因為上述慣性而認為數據不是很重要,房價如同太陽會從東邊升起一樣,以後還是會再上漲。

只是這種憑著舊有感覺為基礎的推斷,相當危險。

筆者認為房價所得比、貸款負擔率、房價租金比等數據,只是呈現出房價走勢的外觀,並沒有探討到價格的本質;就好比是星巴克咖啡價格上漲最高16%,民眾看到的是漲幅數字,但真正導致漲價的決策背景卻沒看到;也好比是股票價格固然可以參考本益比、殖利率等因素,但最重要的還是公司體質的變化。

筆者認為真正房價的影響因素在於「人口結構」,而不是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比這些數據,當一艘大船是否要轉向的時候,最好的觀察點應該是「舵輪」是否有轉動,而不是這艘船還有幾年的壽命,也不是外觀好不好看,更不是北極星的位置;我國購屋人口的供需正在產生結構上的重大轉變,這一個「舵輪」正在緩緩地反向轉動,已經與過去不同的方向。

很多人一直問筆者:現在的房價到底跌完了沒?可以進場買房了嗎?

參考下圖,以宏達電(2498)的股價為例,股價不斷創高,2011年4月最高漲到1,300元,達到「頭部」後開始迅速下跌,目前股價來到百元以下;當宏達電以手機為主的產業愈到了瓶頸,股價的跌勢相當驚人。

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image source:google

房地產也是一樣,只是房地產跌價的速度往往比股票慢,可以參考筆者在大數聚網站寫的多篇不動產文章[2] ,提出許多數據說明目前房價位於「頭部」的看法,又如同下圖信義房價指數,相較於2001年,漲幅依舊相當可觀,還有一定的跌價空間,建議應即早因應,避開房價下跌的損害。

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窮人買房為何會愈買愈窮?

什麼是窮人?本文使用的「窮人」一詞並非不好的名詞,只是代表一種現象,以下舉出四個特色:

1、資金少,手頭上買房現金不超過房價2成,例如1,500萬的房子,手中僅持有300萬元。

2、無法選擇最好的地段,必須退而求其次選擇比較偏遠的地段。

3、前幾年無法償付本金,只能給付利息[3]

4、談價經驗不足而買貴。

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[1] 房價真的會崩嗎?

[2] 信義房價指數 2016年第四季

[3] 參考第一銀行貸款試算網頁

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