別沉溺在房市泡沫了!戶數增加趨緩,不動產寒冬步步逼近!

Dr. J

20170623

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同樣地,我們把戶數每年增加數製成圖表來看,也是呈現下滑的趨勢,從85年最高的20.2萬戶,到105年僅剩下每年增加9.2萬戶。



最近閱讀了哈利‧鄧肯二世的新書,書中提到中國人特愛玩房地產,只會拿零頭去投資股票與債券,這種現象會使得房地產過度建設;並引用一張圖表(如下圖),顯示2000年以來,中國大興土木建造的住宅快速成長,但新增家庭數量卻不增反減[1]



人沒增加多少,房地產卻不斷暴增,泡沫問題嚴重。兩岸民風相同,都很喜歡置產,認為有土斯有財、買房永遠不會下跌;所以筆者也參考國內建物數量增加數與家庭增加數,繪製如下表:



因為資料僅有98年至105年,難以看出長期趨勢,但可以看到家庭增加數量逐年降低的趨勢很明顯;至於建築存量增加數增波動較大,看不出一個明顯的趨勢,但至少可以知道一件事情,建築存量增加數遠大於增加的戶數。

結論



對於前述朋友認為「每戶人數逐年降低,將使得戶數需求增加,不動產價格還是會上漲」的論點,從實際數字來觀察,建築存量的遠遠超過增加戶數的數倍,我國人口又將反轉向下,實在看不出來本論點可以作為支持房地產需求增加的理由。

本文的結論是:戶數增加趨緩,不動產供給仍舊維持高檔,將導致供需失衡,泡沫終將破滅,不動產市場的寒冬將至,價格將逐年下跌;對此,不動產業者與持有多數房屋的投資人應謹慎注意。

[1] 因無實際數字,故本圖僅為參考該書內容大略呈現,參照哈利‧鄧肯二世,投資大進擊,第285頁。

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