為「以房養老」而買房,但它真的能讓你安心養老?


房價走空、經濟不景氣,若大家紛紛以房養老……

筆者在多篇文章中不斷指出以人口結構為核心的論述,未來在可預期的5年、10年,甚至於更久,台灣由於人口結構過於老化,繼承贈與使得房地產集中到下一代,使得購屋需求降低,還有房屋稅、地價稅等資本稅不斷走高,持有房地產意願降低,房地產市場前景看淡長空。

在此一長空趨勢下,以房養老的貸款比例將很難達到最高7成。如前面的例子,2,000萬的房子,未來可能只值5成,也就是1,000萬元,借貸人或其繼承人不償還本金,該房子將被拍賣,但拍賣價格可能又是7成,僅剩下700萬元。因此,從銀行的角度來看,願意以7成核貸的機率將降低,可能只願意以「土地鑑價的5成」,甚至於更低的比例進行核貸,以避免擔保品價值不足而遭到損失[註8]

其次,人口結構老化,會影響到政府財政惡化,未來長期經濟堪憂。在寫這篇文章的同時,腦中模擬出來的情景是一堆65歲的老人退休時僅有200萬不到的儲蓄,急著跟銀行說:「我要辦理以房養老貸款!」只見銀行避之唯恐不及;亦即以房養老的需求增加,但房價走低,銀行不是傻蛋,為了避免損失,誰還願意配合政府以房養老嗎?

結論:銀行意願低、條件多,以房養老淪說說而已

以房養老政策,最有可能發生的結果是貸款人每月領著固定的生活費直到離開人世,將30年的老舊房子任由銀行拍賣。

以前的房子因為房價不斷走高,許多精華區的房子不會走跌,也沒有折舊的問題,銀行把房屋拍賣應該還可以小賺一筆,但是未來需求逐漸急凍,房價不斷走跌而且每年折舊,銀行最後留在手中的是一堆價值比預期還低的房子,只能含淚配合國家政策,希望能少給付一些就少給付一些,最擔心的是貸款人活愈久、領愈多,憂心必須支付的生活費遠遠超過房產抵押的價值。

問題就在於國人壽命不斷延長是一個既存的事實,銀行將愈來愈沒有承作以房養老貸款的意願,現在大家誤信建商、專家的建議,以為老年可以透過以房養老的機制,每個月都可以有生活費,但真正到了老年,才發現銀行已經一堆房子等著要拍賣卻拍不出去,經濟又不景氣的情況下,一堆老人紛紛搶著要求銀行承作,屆時除了頂尖的不動產標的外,其他二流、三流的房子都會被拒之於門外,毫無貸款的空間;即便為銀行所接受,貸款下來的「固定生活費」恐怕也愈來愈低。

綜上,在政府政策推動的壓力下,銀行為了自身利益,以房養老將有下列特色:(1)核貸比例低、(2)貸款人年紀愈老愈好、(3)拒絕價值低的房產,至於把以房養老政策捧上天的那些新聞、廣告,聽聽就好。

houseOld (2)

[8] 照顧下流老人,日鬆貸款門檻


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