房市走入冰河期?低利率、低房價的來臨!

Dr. J

20161202

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利率可能上揚嗎?就怕金融海嘯再度重演

美國經濟逐漸回溫,也一直要調高市場利率,台灣是否會跟隨著腳步上揚呢?個人從房地產市場的角度觀察,認為未來利率上揚的機率不高,即便上揚,空間也極小。主要原因是若是讓利率上揚,許多房屋貸款會讓購屋者難以負擔,2008年至2009年間,美國因為房地產利率快速走高導致金融海嘯的故事難保不會再次重演。

如果真的貸款提高,貸款繳不出來,大量房屋遁入法拍市場,供給量增加,也會使得房價壓力大增;另一方面,利率走高也會使得貸款購屋利息增加,貧富不均的今天,貧窮者難以承擔高額利息,自然無法也不願意購買房屋,使得需求量降低。

一方面供給量增加,一方面需求量降低的不動產市場,房地產價格走跌,造成惡性循環的結果,只會造成金融秩序更加地不穩定,執政者並不是不懂這個道理,因此對於提高利率這件事情必定會審慎為之。

結論:儘早調整投資標的!

1.利率持續低檔、房市不看好

未來在可預期的5年、10年,甚至於更久,台灣由於人口結構過於老化,繼承贈與使得房地產集中到下一代,還有房屋稅、地價稅等資本稅不斷走高,房地產市場前景本來就看淡,當然更難以讓利率走高。

對於利率長時間走低的環境下,房地產市場將會維持「緩跌」。另外,依據國發會的資料顯示,一直到150年人口結構只會惡化不會轉好,甚至於出生人口會降到10萬以下,此一趨勢很難轉變,因此必須要儘早調整自己的投資標的。

2.老人市場可以關注

低利率的環境使得握有現金的報酬率偏低,內需的投資標的必須尋找「老人市場」,但老人市場也有趨勢性的與過期性的,譬如老人住宅可能會熱門十年,但十年之後就會一堆老人宅,參考日本的現狀來看,老人宅未來可能又供過於求。

3.利用低成本資金進行「災難投資法」

低利率使得資金取得成本降低,但買股票又被課一大堆的稅,如健保補充費,甚至於長照補充費,可扣抵稅率減半連那一半都將會被取消,所以買股票也未必是好的選擇,建議可以利用低廉的資金成本進行「災難投資法」,透過金融工具在世界災難發生時逢低買進,應該是不錯的投資方法。

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