李同榮5論點打槍「以租代買」,數據檢視到底租屋好還是買屋好?

從15至64歲人口總數的下滑率來看,106年至114年下滑率成長曲線就很陡了,115年(2026年)一直到129年,下滑率都差不多,還是無法把數據對上。或許真的是15至60歲真的有不同的表現,為了謹慎起見,還是參考國發會的中推估數據,繪製了15至60歲人口總數與下滑率之圖表如下:


從上圖可知,還是比對不出李董事長所提出的論點;換言之,勞動人口明顯下滑,怎麼會有勞動人口並未降低,所以房價跌幅不深的推論;假設勞動人口與房價兩者有重要的因果關係,未來勞動人口減少,反而應該要想想看是否會導致房價下跌的結果[3]

有關於購屋人口與房價變化因素,筆者通常是以27至41歲首次購屋年齡為分析的依據,可參考拙著「『想購屋?再忍一下!』2016房地產回顧與展望![4],有繪製一張27至41歲首次購屋年齡的粗估圖[5]

2016房地產回顧與展望-05

由本圖可以發現27至41歲的初次購屋人口,自106年的551萬逐年快速下降,115年降為472萬人,少了大約80萬人,130年更降低到320萬以下。目前房價雖然跌幅不明顯,還在做頭階段,但是交易量已經明顯清淡,量先價行,價格下跌也是高度可能的情況,有關於交易量的部分,可參考拙著「2017第一季不動產移轉量出爐,六都中誰跌的速度最快?[6]

結論

李董事長的其他論點,筆者也有一些不同的看法。

像是戶數的部分,李董事長要談的應該是大家庭變成小家庭的轉變;剛好筆者上個月有一篇專欄文「別沉溺在房市泡沫了!戶數增加趨緩,不動產寒冬步步逼近!」,也是談戶數的問題,主要的論點為:戶數增加趨緩,不動產供給仍舊維持高檔,簡單來說,建築存量的遠遠超過增加戶數的數倍,供需失衡將導致泡沫破滅[7]

社會住宅的部分,筆者也是認為影響不大。不過從未來房地產供過於求的角度來看,未來沒有蓋社會住宅的必要,在房地產下跌的情況下,如果還在推動社會住宅,社會住宅的數量將可能會是壓垮房價的最後一根稻草;此外,筆者主張老人住宅、養老中心的需求將快速增加,但市區供給恐怕不足,可能短期價格上升,貧困老人無法進住有人照料的住所。

筆者習慣找出數據作為論述的依據,雖然不是都能順利地找到資料,或者是找到資料也是片段、非直接關聯,但目前政府提供資料的數量與範圍,已經比10年前好上數倍,對於喜歡研究趨勢的筆者只有感謝、感謝、再感謝,也期待許多重量級的人物,能多多參考數據再來發言,以免影響民眾做出正確決斷的權利。

最後,要租屋,還是要買房子?兩者各有利弊,要考量的因素也很多,也未必所有區域都會崩跌,未來也可能會出現讓房價上揚的因素,但如果買到崩跌的房子,帳面的虧損必然遠高於租金;身為數據與趨勢研究者,並不是要提出一致性的答案,而是希望能提供正確的資訊,讓讀者能在做出決定時有參考依循的資料。

[3] 不一定會造成房價下跌,只能說人口數是造成房價下跌的力道之一。
[4] 「想購屋?再忍一下!」2016房地產回顧與展望!
[5] 本圖並未計算死亡、歸化等因素變化。
[6] 2017第一季不動產移轉量出爐,六都中誰跌的速度最快?
[7] 別沉溺在房市泡沫了!戶數增加趨緩,不動產寒冬步步逼近!


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