老人化社會的不動產市場特色!

Dr. J

20161031

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結論:房地產價格將崩跌

如同皮凱提所言:「財產繼承權有可能在二十一世紀再次扮演重要角色,足堪比擬它在過去的地位。」 [註3]這幾年來,學法律的筆者接到很多朋友來詢問法律問題,繼承爭議佔很大的項目,推估是這幾年大約是民國25-30年間出生的人,因為死亡而將財產繼承給下一代,而下一代人數眾多,又因為女性不滿沒有分配到遺產,因此容易發生爭執。

死亡人口增加、遺產贈與作為住宅移轉登記原因的比例上升,對於人口減少而且排斥陸資來台的台灣,如果沒有其他因素可以吸引優質的外來人口,讓外來人口解決購屋需求不振的現象,房地產的下跌的速度將會愈來愈快

換言之,未來難有炒作房價的問題,而是房價崩跌的問題。

今年是1998年生肖老虎出生的大一新生入學,學生人數暴減,但明年(1999出生)後年(2000年出生)分別是生肖屬兔與屬龍者入學,人數又會上升;隨後,大一入學人數將會在5年內快速減少三分之一,暴減的大學生人數,約在2023年會導致大學總數或科系總數少掉三分之一,尤其是私立大學。

這一批少子化浪潮100%會影響大學生存空間,隨著這批少子化浪潮下的新生代年歲漸增,準備要開始成家立業買房子,接下來才會正式影響到不動產市場;如同筆者先前所寫的文章「不動產只漲不跌嗎?」,設定27至41歲為初次購屋年齡,前述唸大學的學生,大約在2028年左右開始影響房地產 [註4]

當然,房價的因素很多,既然談到供需,未來政府當然可以採取引進外資、陸資的策略或者是都市更新,提高需求量,但台灣真的有吸引力嗎?民進黨政府上台,真的願意讓陸資肆無忌憚地炒房炒地嗎?

綜上,有人說房地產跌了10年之後會反彈,我的想法比較悲觀,如果沒有引進外來人口或者是透過貨幣政策讓不動產價格上揚,10年之後不是止跌反彈之日,反而是開始崩跌之日

 [註3]皮凱提,二十一世紀資本論,第373頁。

 [註4]生肖屬蛇2019年進入大學,2022年畢業,2028年約27歲。

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