雙北、桃園都比不上這個縣市!遠離「爆房指數」過高的區域(上)



將104年人口數與98年相比,其中以桃園市增長了6.4%最高,其次則是新竹縣的6.1%與新竹市的5.5%,臺北市與新北市依序分佔四至五名。人口減少的部分,則以基隆市減少-4.2%居多,宜蘭縣也略為減少0.8%。

瞭解各縣市人口概況之後,接著依據前開公式,抓取資料後計算「北部爆房指數」:


houseBoom (4)

從爆房指數原始數據,搭配各縣市人口數字趨勢後,分析如下:


  1. 臺北市最低,大概接近1.10,代表房子供給跟需求相當接近,再加上臺北市可蓋空間有限,也使得臺北市房價居高不下。


  2. 桃園市、新竹縣與新竹市均佔人口增長的前三名,且「建築物存量總數-非住宅宅數」成長低於「設有戶籍宅數」的增長數,使得105年第3季的爆房指數均低於98年第1季。


  3. 新北市腹地廣大,所以即便人口增加,但可建築空間也大、蓋得也多,像是林口、五股、新莊副都心、淡水等地,故維持一定的比值。


  4. 宜蘭市最高,大約在1.35之間,遠遠高出其他縣市,這就耐人尋味了;因為整體人口數減少,需求從何而來呢?可能是外來休閒人口,有種「鬱金香狂熱」再現的感覺,也就是說蓋得太多,但需求未必那麼多。(此部分待續文討論)



本文結論:台北市供需緊較保值、宜蘭縣有泡沫風險

本文從各縣市人口總數來觀察,搭配上筆者的「爆房指數」,發現台北市的供需比較吃緊,這也符合一般預期,當然房價也比較保值

供給過於寬鬆、蓋太過頭的卻不是新北市、桃園市,而是遠在雪山隧道另一頭的宜蘭縣

這一篇是以整個縣市為分析,還可以進一步分析各鄉鎮市資料,從過去計算爆房指數的經驗,超過1.5的區域代表過熱,1.2算是正常區,1.1供給吃緊區,未滿1.0則通常是偏鄉僻壤。

本文將在下一篇續文中繼續探討宜蘭縣內各鄉鎮的「爆房指數」,找出宜蘭縣為何指數最高,並分析出個別蓋太多鄉鎮的原因與區域。

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