買來的家才是家?從「房價租金比」看這些縣市該買還是該租

大數聚

20211217

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本文節錄自《不買房當房東》一書,作者Tody 陶迪,由時報出版提供,未經同意請勿任意轉載!

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文/Tody 陶迪

「很想買房但是買不起」是現在都市年輕人心中複雜的夢想。以我居住的台北市為例,在市中心買房的預算,中古公寓大約是1,500萬至2,500萬,全新的電梯大樓則要4,000萬以上,每月背負的房貸少則3、5萬,多則動輒10多萬,如果沒有長輩幫忙出資付多一點的頭期款,實在難以負擔。奇妙的是,正因為買房極其奢侈,反倒越是令人心神嚮往,越難得到的奢侈品,越要想盡辦法得到,買到了高貴的極品,便能昂首闊步地向世人彰顯自己的財力,擁有一間高價的房產,像是跨越了財富階級,把別人拋在腦後,晉升成為大家眼中的「人生勝利組」。

於是大家都忘了照顧眼前的自己,「租來的房子」像是難以啟齒的禁忌之地,是人生中盡可能想逃離的生活場域,現在的居住品質如何一點也不重要,反正只是暫時的,我們有一天一定要買房,那才是我們的家。日子一天天的過,冷冰冰的房子習慣了,粗糙又了無情趣的生活也習慣了,即使明知租房子比買房子划算,不會讓自己的經濟壓力這麼大,還能過上更好的生活品質,眼光還是直直盯著遠方,只有得不到的房子才叫家

「房價租金比」怎麼計算?租房、買房如何衡量?

為什麼在台北租房比買房划算呢?我們先用租金來和房貸做比較:在台北市的蛋黃區,單價80萬一坪的全新電梯公寓,以30坪來算,總價是2,400萬,貸款8成,每月負擔貸款大約是6萬5千元。但是租房呢?同樣條件的電梯公寓,扣除公設後,室內實坪20左右,租金大約落在4萬元。租房比買房每月少支出2萬5千元,還不需要頭期款,當租金比房貸還要低的時候,租房當然是值得考慮的選項。

我們再換個方式來算,假設一個月只有3萬塊的預算花在「住」這件事上,如果3萬塊是房貸,表示貸款大約是870萬,用貸款8成回推,買房的總價會落在1,100萬左右。1,100萬的價格在台北市可以買到怎樣的房子呢?用一坪80萬算,只能買到13.5坪的房子,再扣除公設比,只剩下9坪的套房了

而3萬塊租房子,有哪些選擇呢?3萬塊的租金在台北市蛋黃區可以租到30坪的無電梯公寓、也可以租到20坪左右的十年內電梯大樓。一樣每月3萬元的預算,租房的選擇卻多了很多,不需要委屈住套房。如果再把多餘的房間分租出去,不但大幅降低居住成本,甚至增加了被動收入。租來的房子,一旦有任何問題,熱水器故障、冷氣壞掉、漏水壁癌,都可以叫屋主幫忙修,一旦買房變成屋主,這些事情只能自己親力親為,沒有人可以幫忙,這些都是當初買房不會想到的隱形成本。

另外一個用來評估同區域房子究竟用買還是租划算的指標是「房價租金比」,也就是「房屋總價除以年租金」,得出的數字代表「租了幾年,等於買下這個房子」,所以當數字越大,代表用租的越划算,反之,數字越小則用買的越划算。假設一間房子租兩年的租金就可以把貸款繳完,我相信任何人都會選擇用買的,可惜現實世界沒有這麼美好,房價租金比通常都落在20以上,也就是最少要付20年才繳得完房貸。當房價租金比落在20的時候,如果我30歲買了房子,等我50歲的時候,已經繳完了貸款,經濟壓力大幅變小,也就算是可以退休了;而當房價租金比落在40,就代表我要70歲才能退休,實在不敢想像!

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哪些縣市可以買?哪些縣市租房就好?

目前的房價租金比,台北市超過40、新北是36、桃園在34、台中以南都是20多,一般來說,房價租金比落在35以下適合考慮用買的,因為數字越大,代表越不能退休,台北市到了70歲還必須繼續工作繳房貸。用房價租金比來考慮買房還是租房合適的話,顯然雙北市都是「以租代買」會是比較聰明的選擇,若是其他房價租金比相對較低的地區,才值得考慮用買的。

2016年我剛回台灣的時候,在南港租下了一間權狀28坪的社區型電梯公寓,是屋齡不到5年的全新大樓,一進門就會有管理員大哥噓寒問暖,社區旁邊有一片大草地,天氣好時隨時可以出門野餐,更不用提垃圾處理、健身房、舞蹈教室等等配備,還附帶一個平面車位,那時候租金是3萬6千元。這樣的租房預算,總是會被身邊的人催促著買房,大家一定有聽過這樣的說法:「你幹嘛幫房東繳房貸呢?何不拿租金去買一間屬於自己的房子?」

我在附近區域,以長期每月的房貸還款3萬6千元為目標,展開了我的買房之路。經過了各種內心掙扎與對房子的標準一再降低,我最後只買到屋齡50年等待都更的老舊公寓,沒有電梯也沒有車位,一樓連大門都沒有。鄰居們看起來很和善,但是難免聽到後面巷子夫妻吵架、隔壁棟罵小孩、每天早晨對面早餐店用鐵鏟煎蛋餅的聲音,我還花了一筆錢處理老房子的漏水問題。雖然在這個城市擁有了一方土地,我的幸福感卻絲毫沒有提升。

前幾天我看到一則新聞,一位貴婦名媛租下大直一間70坪的豪宅,一個月的租金是10萬元,直呼好划算,大家卻笑她這麼有錢不會用買的,還要跟人租房子,她回答:「如果用買的,一個月要付的貸款是20萬,用租的一個月卻只要10萬,還可以不喜歡就換個新家住,誰比較傻?」我認為這位名媛是考慮了自己的居住習慣又精打細算之後做出的選擇,但我也不會笑買房的人傻,畢竟買房是作為一種財力的宣示,能讓人輕易產生滿足感,房價租金比是一個衡量的指標,卻不能定義對錯,每個人都有權利選擇自己想要的生活方式。

從投資角度看租房這件事

不鼓勵買房難道要一輩子租房嗎?當然不是,而是從投資角度來說,該買還是該租,要根據房子的個別條件來做彈性選擇,房價租金比高的時候,「租來把閒置空間轉租」比較符合經濟效益,如果房價租金比低,也許「用買的來出租」比較划算,是可以靈活思考的。又或者,一間房子很喜歡但是現在買不起,我能不能先租起來,等到經濟條件允許了,再買下來呢?每一個投資標的都要用開放彈性的觀點來評估,買還是租,沒有絕對的答案。

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輕資產經營方法中的「租房體驗再解構,服務流程再設計」觀念不僅適用於租來的房子,也可以應用於買來的房子,因為重點並不是誰持有這間房子,而是誰具備足夠的專業來進行整體規劃,能夠靈活貫通這個方法的人,就能賺得經營財。我有不少學員本身是屋主,因為自己出租碰到許多問題,所以把我的規劃方法應用在自己的房子,瞬間破解了多年來房子無法創造收益的瓶頸;也有一直苦於進入不了買房投資高門檻的學員,藉由我的方法快速累積資本後,第二年就如願買房晉升為大房東,實現終極的包租夢想。

既然不論租或買都能運用這個系統方法來創造現金收入,那麼可操作的地區自然也不限於雙北市。只要有租房需求的城市都可以執行,只是需要因地制宜,在成本控制方面還有物件篩選的標準要做出調整,例如在雙北市每投入30萬能夠創造2萬的現金流,在桃園、台中、高雄則因為套雅房租金不比雙北市高,但是裝修成本卻是一樣的,這時要能夠創造投報率的方法則是更嚴格地控制成本,不能像在雙北一樣投入到30萬,而要降低裝修成本就不能拿屋況不佳的房子,對於屋況的要求更高,才能確保可控的回本時間與投資報酬率。目前我在桃園的學員用3房做出的價差約在1.5~2萬元,台中、高雄的價差則大約落在8千至1.5萬元。在雙北以外地區,如果想要達到與雙北同樣的現金流收入,需要經營更多間房源,如果房價租金比合適,用買的也是可以考慮的選項。

共生公寓的接受度在這些城市都已經逐漸地開枝散葉,桃園在兩年以前也無法想像可以做到2萬元的價差,因此雖然目前看起來中南部可創造的價差空間較小,不代表未來沒有持續發展的潛力,整個台灣的租房市場都存在著被顛覆改革的可能性,無論哪個地區,我都抱持樂觀態度。

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