Dr.J/35歲年輕人現在就開始「以房養老」是正確的抉擇嗎?

Dr. J

20210427

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Cover Image Source:freepik(示意圖)

文/Dr.J

35歲買房,65歲繳清房貸

小毛,75年次出生,現在正好35歲,工作還算是穩定,雖然現在房價很高,隨便一間房子都要2,000萬元,即便利息低到只要1.5%上下,貸款少說也要拉長到30年才能夠負擔,等到還清的時候都已經65歲了,這段期間為了還貸款,可能存不下什麼錢,小毛看著手中購屋契約,思索著養老會不會出問題呢?

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但想著到時候房子還可以透過「以房養老」貸款每個月轉些錢出來,據說現在可以貸款個七成,以2,000萬元的房子為例,可以借貸1,400萬元,每月可獲得貸款金約4萬元,雖然隨著利息累積增加,使得每月貸款扣除利息後愈來愈少,11年後僅能領取約2.7萬元,不過應該也夠基本生活之用了,思考再三,也就果斷地買了一間房子。

70歲,需要用錢的你,可以靠「以房養老」嗎?

讓我們搭乘時光機到未來,當小毛繳完貸款,這時候已經65歲了,也許會提早個幾年繳清,但因為房貸金額太高,薪資又拉不起來,上有高堂老母、下有嗷嗷待哺,生活壓力也讓自己還清貸款的速度沒有想像中那麼快。

如下圖,小毛終於在65歲繳清了貸款,只是很快就到了70歲,想要過上一點清福,可是存摺裡頭沒有太多的存款,於是腦筋動到了買了35年的房子;還依稀記得當年買房子就是希望辦個「以房養老」貸款,不但可以持續住在這間房子裡面,還可以每個月領取幾萬元的貸款,讓自己生活好過一些。

於是小毛找了一間經常往來的銀行,表明自己想要辦「以房養老」貸款方案,只見櫃台小姐眉頭一皺,似乎不是很歡迎,但基於禮貌,還是請貸款專員出來處理。

只見一位貸款專員阿花,看到小毛拿出來的房子文件,這間房子已經35年了,阿花抬頭看了一下眼前已經是老毛的小毛,心裡想著這老頭身體硬朗,大概還可以活到95歲,到時候想必也不想還錢,而是要把房子丟給銀行處置,屆時房子已經60年, 25年後這間房子還有價值嗎

就算不論25年後的情況,光以小毛拿著地契想要辦理以房養老的2056年來說,屆時買房主力35歲的年輕人是出生人數每年15萬前後的世代,比起小毛在2021年買房子的時候,因為Covid-19導致低利、無限QE的寬鬆資金背景,當時炒房氣氛濃厚,再加上買房的主力是出生人數每年32萬的位階,2021年與2056年的買盤力道可是差距千萬里之遠,而且現在年輕人等繼承就好了,何必買房呢?

結論

今(2021)年第1季出生數為3萬4917人,雖然1月出生人口不到萬人,僅有9,601人,好險2、3月逐步回升,2月新生兒雖然只有微幅上升至1萬1497人,但是3月已經回到1萬3819人,與這幾年的低標來說已經差不多了,粗估今年總出生人口數15萬人還是有希望達成。

對於少子化問題,政府看不出來能拿出什麼辦法,我們只能假設這是一個既成事實、必然趨勢,以本文「以房養老」的主題來說,如果您是因為為了能養老而買房,可能要考慮未來這些15萬出生人數,35年後將會成為購屋主力,而那時候已經70歲的你正在考慮以房養老這件事情,在房屋買盤力道不強的前提下,正坐在你面前的銀行貸款專員阿花會同意貸款給你,然後再等待個25年,面對更嚴峻的少子化趨勢,收下一間60年的老房子嗎

本文認為,考慮到老年時的生活資金來源,「以房養老」貸款可能不是那麼靠,建議還是要好好地投資理財,讓口袋寬鬆一點,才能享受一個安穩的老年生活。



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