Dr.J／35歲年輕人現在就開始「以房養老」是正確的抉擇嗎？

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文／Dr.J

35歲買房，65歲繳清房貸

小毛，75年次出生，現在正好35歲，工作還算是穩定，雖然現在房價很高，隨便一間房子都要2,000萬元，即便利息低到只要1.5%上下，貸款少說也要拉長到30年才能夠負擔，等到還清的時候都已經65歲了，這段期間為了還貸款，可能存不下什麼錢，小毛看著手中購屋契約，思索著養老會不會出問題呢？

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但想著到時候房子還可以透過「以房養老」貸款每個月轉些錢出來，據說現在可以貸款個七成，以2,000萬元的房子為例，可以借貸1,400萬元，每月可獲得貸款金約4萬元，雖然隨著利息累積增加，使得每月貸款扣除利息後愈來愈少，11年後僅能領取約2.7萬元，不過應該也夠基本生活之用了，思考再三，也就果斷地買了一間房子。

70歲，需要用錢的你，可以靠「以房養老」嗎？

讓我們搭乘時光機到未來，當小毛繳完貸款，這時候已經65歲了，也許會提早個幾年繳清，但因為房貸金額太高，薪資又拉不起來，上有高堂老母、下有嗷嗷待哺，生活壓力也讓自己還清貸款的速度沒有想像中那麼快。

如下圖，小毛終於在65歲繳清了貸款，只是很快就到了70歲，想要過上一點清福，可是存摺裡頭沒有太多的存款，於是腦筋動到了買了35年的房子；還依稀記得當年買房子就是希望辦個「以房養老」貸款，不但可以持續住在這間房子裡面，還可以每個月領取幾萬元的貸款，讓自己生活好過一些。

於是小毛找了一間經常往來的銀行，表明自己想要辦「以房養老」貸款方案，只見櫃台小姐眉頭一皺，似乎不是很歡迎，但基於禮貌，還是請貸款專員出來處理。

只見一位貸款專員阿花，看到小毛拿出來的房子文件，這間房子已經35年了，阿花抬頭看了一下眼前已經是老毛的小毛，心裡想著這老頭身體硬朗，大概還可以活到95歲，到時候想必也不想還錢，而是要把房子丟給銀行處置，屆時房子已經60年， 25年後這間房子還有價值嗎？

就算不論25年後的情況，光以小毛拿著地契想要辦理以房養老的2056年來說，屆時買房主力35歲的年輕人是出生人數每年15萬前後的世代，比起小毛在2021年買房子的時候，因為Covid-19導致低利、無限QE的寬鬆資金背景，當時炒房氣氛濃厚，再加上買房的主力是出生人數每年32萬的位階，2021年與2056年的買盤力道可是差距千萬里之遠，而且現在年輕人等繼承就好了，何必買房呢？

結論

今（2021）年第1季出生數為3萬4917人，雖然1月出生人口不到萬人，僅有9,601人，好險2、3月逐步回升，2月新生兒雖然只有微幅上升至1萬1497人，但是3月已經回到1萬3819人，與這幾年的低標來說已經差不多了，粗估今年總出生人口數15萬人還是有希望達成。

對於少子化問題，政府看不出來能拿出什麼辦法，我們只能假設這是一個既成事實、必然趨勢，以本文「以房養老」的主題來說，如果您是因為為了能養老而買房，可能要考慮未來這些15萬出生人數，35年後將會成為購屋主力，而那時候已經70歲的你正在考慮以房養老這件事情，在房屋買盤力道不強的前提下，正坐在你面前的銀行貸款專員阿花會同意貸款給你，然後再等待個25年，面對更嚴峻的少子化趨勢，收下一間60年的老房子嗎？

本文認為，考慮到老年時的生活資金來源，「以房養老」貸款可能不是那麼靠譜，建議還是要好好地投資理財，讓口袋寬鬆一點，才能享受一個安穩的老年生活。