Dr.J/別把都市房產當投資工具!他出國一趟 看出台灣「都市集中化、鄉村崩潰化」

Dr. J

20190924

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image source:flickr/貓毛大少爺

●日本船夫找不到傳承者

旅遊對我而言,不是單純的放鬆工作壓力,而是透過敏銳的觀察,找到一些異常點,然後與現有的知識相結合,並預判時代趨勢的走向。今年九月初又再次回到代表日本新興發展都市的福岡貼近觀察,找一些趨勢的異常點,其中柳川的搭船經驗讓我印象深刻。

距離博多大約一小時車程的柳川,免不了的要搭船體驗一下有「日本威尼斯」封號的運河之旅,只是運氣很不好,大中午的有夠熱,只好租了一頂100日圓的斗笠。一上了船,船伕是一位上了年紀的阿伯,很認真,有日本職人的精神,從頭用日語解說到尾,還唱著日本地方小調,雖然都聽不太懂,但也別有一番風味,只是由於年紀太大,少了一點互動...

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運河上有很多小橋非常的低,所以經過橋樑時,船伕、遊客都要低著頭,看網路上的一些資料,有些船伕趁著船鑽過橋下的時候,自己則是表演忍者輕功,一躍而上橋頭,然後在船經過橋下的時候,又不費吹灰之力地從橋上跳到原本撐船的位置[1]。只是我這艘船的船夫年紀真的有點大,歷經大約十餘座橋,都沒見他跳上橋頭。

當然也可能是水位不夠高,所以還沒有爬上橋的必要;雖然沒看到忍者躍橋的表演感覺有點遺憾,但這位阿伯年紀雖大,腰倒是很柔軟,因為橋底下無法撐篙,所以必須靠著橋底下的繩子拉動讓船前行。

沿路上看到的船伕幾乎年紀都很大,筆者猜測柳川觀光業並不是那麼好,養活不了太多的年輕人,比較好的工作都在大都市,所以此地觀光業已經無法吸引年輕人駐居在此,因此只好靠著年事已高的老人繼續賣命演出[2]

至於柳川的觀光業到底好不好,當天是星期五、天氣晴朗,少數網路查到的知名店家生意依然驚人,像是若松屋,即使是星期五依舊高朋滿座,附近的店家則是門口羅雀,一堆店家都已經打烊了,形成強烈的對比;其次,在若松屋270公尺處的停車場,平日收費最高才300日元、假日500日元,相當於新台幣大約90元、150元,有可能是當地旅客真的不多;然而也有可能是遊客很多,但停車場位子太多導致價格下跌。

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從我個人到日本多次觀察趨勢的經驗,日本只要不是一級旅遊景點,生意都不是很好,即便是四周美景如畫,在外部天氣平均溫度逐漸變熱的今日,有冷氣吹的購物中心成為更好的選擇,多重不利因素導致鄉村旅遊的發展更加暗淡。

●繼承集中化將使房產交易更形低迷

從這一次日本柳川旅遊的觀察,大概可以更確認我國房地產「都市集中化、鄉村崩潰化」的走勢,亦即人口老化、減少時,年輕人口會因為工作機會、生活機能完備等因素而向都市移動,旅遊人口也會往熱門的一級旅遊景點流動;以我國而言,仍然以六都為主要集中區域,此一趨勢會使得鄉村人口結構更加地惡化,只剩下老人與外籍看護在老家癡癡的望著遠方。

如果不區分都市與鄉村,以全國平均數來看,在金融海嘯前後,大概是國內房地產的高潮,自此之後,所有權第一次登記與買賣的數據,兩者相加的總和不斷下滑,如下圖的藍色線,最低數字(106Q3)幾乎只剩下最高者(98Q3)的四成。

上圖中另外一條橘色的走勢線,則是所有權繼承與贈與的筆數呈現相反的走勢,從98Q3大約10,000筆,今年第一季已經約18,000筆了,足足成長了80%,代表「繼承集中化」仍在持續進展中,未來可能會往30,000筆邁進,可預見的10年、20年之後,繼承與贈與的筆數可能會超過第一次登記與買賣的筆數。

更簡單一點來說,有些年輕人貸款20年購屋,甚至於有很多是貸款30年、40年,壓力非常的大,但只要投胎投的好,父母早就買了兩三間房子,只要等繼承即可,一輩子少了上千萬的購屋支出,可以有更寬裕的資金讓自己過更好的生活。換言之,即便「都市集中化」持續發展中,但「繼承集中化」會減緩一些購屋需求的壓力,再加上「重劃區」遍地開花,讓都市房屋需求壓力更形減緩。

●結論

最後,未來10年、20年、30年的可見歲月中,讓我提出三個結論:

1、鄉村房地產並不是一個很好的投資標的,但也因為價格低廉,如果工作不需要往大都市發展,例如使用網路就可以交易商品的電商業者,就可以搬到鄉村居住,享受低成本、大坪數的舒適生活。

2、別把都市房地產當作投資工具:雖然人口持續往都市集中,但繼承集中化、重劃區遍地開花,都會讓房地產價格上揚的力道減緩,尤其是2022年總人口開始反轉之後,價格難以上揚的現象更形明顯。

3、特定標的提早避開:因為人口結構老化、少子化、家戶數量變少等現象,都使得四樓以上公寓、學生套房、大坪數被打入冷宮,應提早避開這幾種類型的投資標的。

補充資料:

[1] 柳川超強船夫爬橋,https://youtu.be/YNEexYO70Cs

[2] 人才培育活動:“船夫實習”的訓練開始了!http://www.yanagawa-net.com/news_event_detail.php?id=87。筆者九月初前往柳川,尚未到寒冷的冬天,不算是淡季。



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