Dr.J/房地產從谷底回升了嗎?新北+桃園5大區域 下手前先看問題出在哪

Dr. J

20190225

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編輯選文

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買房是許多人一生中的大事,成家立業後的人生步驟不可馬虎,但近來房地產行情持續高漲,房價、地段、坪數等考量進去後,想要買個好窩並不容易,而影響價格其中一個原因就是「人口結構」,作者長年觀察經濟變化,耕耘理財方面領域,以自身經驗分析「哪一區」較適合買房。

image source:Pixabay

●房地產谷底復甦了嗎?

很多人在2012-2014年間房地產的高檔時,以極高的價位買下了人生重要的資產,眼見房地產不再上揚,心裡不斷想著是不是買貴了。至於沒有進場的小市民們,癡癡地等待著房價崩盤,但整個房地產價格依舊居高不下,業已等到白頭卻不知道還要不要再等下去。

許多房市名人說房地產依舊不看好,至少還要等幾年才有翻轉空間,但也有專家表示已經到了谷底,成交量業以放大。筆者常寫一些房地產的文章,自己覺得還能深入了解其中轉折的奧妙,更能預測可見的未來房地產景氣,也成為許多想買房子的友人徵詢意見的對象。

房地產會不會跌,影響因素很多,目前最大影響因素當屬「人口結構」,讓我們先看下圖:

如上圖為各年度的出生人口,左邊比較大的紅色框框的部分是目前主要的首次購屋人口(27-41歲),每多一年,框框就會往右邊移動一格。大家用目視的方式,很輕鬆地就可以知道目前主要的購屋人口已經進入32萬人出生人口的階段,大約再過5年,右邊就會接觸到跌破30萬的斷崖,然後快速往20萬人邁進(參照右邊的紅色小框框)。

所以,如果單單從人口結構來看,筆者認為供需平衡只會愈來愈慘,短期看不出有反轉的跡象。如果再加上繼承集中化、重劃區創造出的短期供給量,以及房地產價格與所得之間的高度落差,都看不出來房地產有變好的理由。

房地產價格也不是毫無希望,像是都市集中化,愈蛋黃的價格愈不會下跌,或者是知名旅遊景點,或者是選舉因素導致高雄房地產爆紅的短期現象,除此之外,大概就只剩下印鈔票、外來人口等因素,只是這兩項因素發生的機率並不是太高。

●如果真的要買,可以買哪些地段?

房子是讓人住的空間,國人傳統的習慣是買下一間房子,有一種溫暖的歸屬感,也不必擔心老來沒地方住。簡單來說,年齡到了就是希望能買間房子,怎麼可能等個五年十年,直到天荒地老,直到房地產明顯價格崩跌時才買房。

因此,許多朋友常問東問西,說現在適合買房了嗎?這個價格便宜嗎?雖然我覺得還是等一等,但對於有需要的朋友,如果真的要在這幾年買房子,筆者挑選了幾個北部的區塊,供各位參考參考:

上述區域偏重於「重劃區」,主要是因為短期供給量較大,比較容易挑到較合理的價格;況且重劃區本來就是要解決市區重新規劃的困難性,所以雖然位置較為邊緣,看起來比較空曠,但如果重劃發展成功,生活機能會比舊市區來得好。

至於大家關心的價格,目前市場平均價格還是偏高,但常常可以聽到許多新聞報導,提到少數個案跌到破盤的價格,未來隨著供需結構面的變化,這些異常價格的個案應該會增加不少,想要買到合理的價格,多看多比較是基本功夫,賣方開價當然會高,談價格的努力也是買方的基本功夫。

祝福大家都能用合理的價格買到舒服的窩。


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