量價齊漲?今年只是小幅反彈!這兩個錯誤觀念將害你買在高檔!

戶數增加,房地產需求會增加嗎?

當我以各種角度、數據提出不動產下跌的主張,反對者提出一項看法,認為總體戶數則逐年增加,因此需求絕對會增加,所以不動產價格還是會上漲;筆者則認為戶數增加,主要是因為小家庭劇增,現在很少五代同堂的大家庭,大多數是結了婚就搬出家門,也有很多隻身離家,前往都會區找工作,還有一種是配偶辭世,留下孤獨一人的單獨戶,參考每戶人數的數據(稱之為「戶量」),會發現此一數據逐年降低。

圖三:戶量

隨著人口逐漸來到頂峰,即將反轉減少,人口增加數、戶數增加數都逐漸減緩(參見下圖)。因此,在未來的十年、二十年,此一增加數字仍會持續減少,很難據此作為支撐房地產上揚的論據。

圖四:人口v.s戶數增加數

老一輩愛買房的觀念,不一定適用今日

市場上充斥著不買房是錯誤的說法[2],其論點主要有二:

  • 房價一定會上漲。
  • 不買房,老了租不到房子。

第一點是最可怕的一件事情,因為台灣房地產已經漲了數十年,因此許多人累積了根深蒂固的「經驗」,過去不管發生什麼影響房價的狀況,事件過了就還是會漲回來,久而久之在大腦就形成了一個潛意識的小程式,很難改變這種房價必漲的觀念。

像是股票投資也一樣,跌一天、漲兩天,如果連續發生了五次,當第六次又跌一天時,你終於忍不住而決定出手進場,預期明天會漲兩天,沒想到這一次不再漲,而是一路拉肚子跌到谷底,這就是週期性觀察的盲點。週期性的觀察並非錯誤,而是很多採行週期性的觀察者只看形式上的週期變化,卻不去瞭解內部產生週期的實質上原因[3]

更糟糕的事情,老一輩的會勸年輕人趕緊買房,早年雖然房貸利率很高,但因為房價很低,未來還會有增值的空間,加上薪資不斷增加、利率不斷降低;卻不想想這年頭已經不同了,薪水不增反降,雖然是低利率,卻是高房價(正在跌價),而且現在利率還可能會上升,錯誤的經驗是最可怕的知識[4]

第二點是很實際,但也並非難解決的問題。首先,現在買房子是大多數地區的房價高點,長期揹著房貸的沉重龜殼,財務狀況若是因此而拖垮,老了反而成為下流老人;試想看看,當你退休後,三、四十年的房屋貸款應該還沒繳完,也不是什麼好事情。

從日本經驗來看,持有成本不斷增加,像是老房子換個電梯,一戶要拿出五萬、十萬,強化防震每戶要出個二十萬,還要繳交不斷上揚的稅金,致使很多房子已經淪為棄置的負資產,使持有者面臨更讓人喘不過氣的資金壓力。

未來一定會大幅度興建適合老人居住的安養村,所以現在房價高檔儘量不要買大坪數的住宅,避免自己的資金卡死其中,尤其未來是小家庭的天下,大坪數的房子要脫手也不好賣。

如果資金許可的前提下,也可以在許多地段買到價格合理、坪數較小的住宅;未來許多建商會針對老人推出合適的老人宅,當大量老人住宅出現的時候,可以選擇買一間或支付類似租金的方式入住其中,而且價格會比現在的高點還要親切許多。

結論

價格高檔,量能縮減持續了兩三年之久,近期因為許多重劃區紛紛推出建案,有了殺價取量的現象,今年的量能應該會小幅反彈,價格在少數地段應該也會上升,但長線跌價趨勢不變。除非大量開放並有能力吸引外來移民,或者是政府卯起來印鈔票,才有可能反轉此一趨勢。

不動產的專家很多,引用數據資料也不少,一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比等數據來評斷不動產市場的表現。但是這些都是外表的數據,人口結構的供需才是核心關鍵,只是很少人願意細心研究。

日本米其林餐廳主廚長田耕爾,花了32年學習切好鱧魚,3.3公分的魚片,切30刀不斷[5]。不動產數據也是一樣,只要細心鑽研之,對於不動產的趨勢也可以正確判斷,正如同順著魚骨將魚肉切割下來,刀口在哪兒該轉彎,閉著眼睛都可以知道。

[2] 可參考這一篇主張購屋者的說法。不買房到底會怎樣?專家這樣說
[3] 可參考這一篇文,有談到一些房價週期性的走勢。年輕人買房,真的不難!小資女艾蜜莉算給你看:每天存下400元,就能擁有一間房
[4] 買房要比父母輩多掏400萬!兩個世代購屋成本大PK,你還忍心苛責年輕人?
[5] 日主廚職人精神 32年練就切一條魚

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新聞轉載

Dr. J

中正大學法學博士,主修法律經濟學,中央大學等兼任助理教授,台灣法學基金會董事。迄今出版32本法律、資訊與財經類書籍,在自己的部落格「山林中荒廢的法律小屋」,也有大約1,700餘篇文章的分享,希望透過不同角度的思考來看待這個世界。 Line:m36030

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