從美國房市經驗,看台灣房市「崩盤」可能性!

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台灣房價從2015年的高點開始逐年往下修正,不願低價售出的賣方與不願買高的買方開始了兩方心理戰。讓我們暫且粗略地想一個問題,誰會在意房價的走勢?粗略地講,就是買屋自住的人,與房市投資客。對於買屋自住的人來說,老一輩的人早已經擁有一所避風港,因此他們不需要擔心這問題;而這問題離太年輕的人還太遠了些,因此他們不需要面臨這問題;因而最在意房價走勢的人就集中在出社會工作而還沒買房的這人群中,這群人大概會在他們未來的10年內購屋,就是所謂的首購族。

現在台灣處於高房價與高物價的時代,買房這個想法幾乎成為了有錢人的特權,對一般人而言它幾乎是個遙不可及的夢想,而房價向下修正則成為了希望。對房屋市場稍微有些了解的人對於2008年美國房市崩盤應該不陌生,而在不久的未來是否有可能在台灣重新上演一次那齣惡夢呢?

2008年美國房市會崩盤的原因十分不簡單,但我先簡單地用供需做為切入點。其主要原因就是銀行手上太多房屋,但銀行需要現金來周轉每日的業務,他們必須賣掉房屋來換取流動性高的現金,因此銀行進行了大量房屋法拍,賣壓使得房屋價格快速向下崩跌。而銀行手上為什麼會有太多的房屋?這是因為房屋貸款人的違約所造成。但是違約量要大到能夠撼動整個房屋市場,那就代表銀行當初放款出去的金額十分巨大,因此在貸款人違約後,才會有巨大的房屋量回流到銀行手上。

以下是取自中央銀行房屋貸款餘額的資料,也就是全台灣銀行房屋放款的總餘額,餘額代表貸款人尚未償還給放款銀行的總金額,他們需要在未來10、20或者30年內將這筆錢慢慢地還給銀行。從圖形來看,餘額逐年升高,似乎滿足了累積放款餘額高的條件。

接著讓我們從貸款人違約的角度切入,買屋自住的人不一定會在房市向下修正的時候違約,他們可能為了有個居所而繼續繳款,如果連買屋自住用的人都違約了,那事情肯定很嚴重了。銀行的房屋放款幾乎都是浮動利率,如果貸款基準利率升高,貸款人的每月還款金額就會增加,過去美國銀行貸款基準利率一路走升到2007年,因而貸款人的債務負擔愈來愈重,也就是每月要償還給銀行的錢變多了。

一般而言,銀行承做房屋放款就是希望能從未來的利息收入獲利,因此他們會挑選客戶,像是收入穩定的公務員或上班族。當初美國放款銀行承做了許多次級房貸,次級的意思就是貸款人收入未達銀行放款核定標準,也就是收入不高或者沒有一份穩定工作的人,這群人每月能夠穩定還款的能力本來就有限,而次級房貸的貸款利率又比普通房貸的利率高出二至三個百分點,因此次級貸款人的債務負擔又比一般人更重了。而且銀行為了承做更多生意,而故意壓低前一到兩年的房屋貸款利息,讓貸款人覺得他們付得起這債務,但是他們卻沒有特別去考慮到第三年開始的高利息因而往往於第三年後開始違約,這是一種商品設計上的手法,至於這樣的設計好不好,道不道德,我就不給予評價了。

銀行貸款利率的走升、第三年開始的利息升高與次級貸款這三點造成了房屋貸款人大量違約。

反觀台灣的銀行承做的大多都是優質客戶,契約內容也無這種前幾年低,後幾年開始升高的設計,因此對於買來自住用的那群人而言,他們的違約機會就不大了。沒有大量的違約,也就沒有突如其來的大量房屋法拍了。

就台灣目前的情況而言,房屋的成交量是處於低迷的情況,許多建商紛紛打起廣告,但反過來想,如果房屋需求真的很多的話,他們又何必多花一筆廣告費呢?再加上考慮未來有購屋需求的人、死去的人與生育率,未來台灣房市經過可觀的向下修正是滿合理的邏輯演繹結果。但若說到台灣房屋市場要像2008年美國房屋市場那樣經歷一場大崩盤,從銀行承做的對象是優質客戶並且無詭異的放款契約內容來看,對買來自住用的這群人而言,違約機會是不大的。

美國利率市場從2016年開始進入升息階段,但目前美國升息步調十分緩慢而且保守,經濟若沒有復甦,聯準會不會輕易升息。雖然美國升息會影響台灣是否升息,但是目前台灣宣稱仍然以國內通膨率與經濟情況為升息的判斷標準,因此台灣突然積極升息的機會並不大,即使執行升息,過程應該也是緩慢地,但貸款人仍然要面對未來還款金額增加的可能。

筆者以下列兩點總結:

  • 台灣房市未來經過可觀的向下修正是滿合理的演繹結果。
  • 若從銀行房屋貸款的承做品質與契約設計加上利率市場升息步調來看,貸款人大量違約的可能性不大,因此房價雪崩式跌落的可能性並不大。

後記

對2008年金融海嘯有較深了解的人,會聽說過雷曼兄弟公司(Lehman Brothers Holdings)與住房抵押貸款證券化(Mortgage-Backed Securitization, MBS),也會把它們與導致此次風暴的原因連結起來。我得說後者是讓銀行敢無限制地進行房屋放款與次級房貸的利器,也是把銀行與銀行間的風險串聯起來的橋。有興趣的人可以持續關注,筆者將在未來解說它與房市崩盤的關係,以及讓美國經濟進入停滯的連鎖效應。

個人照
廖家揚  *本篇為讀者投稿

「社會科學沒有標準答案,但每個答案背後都有它的邏輯。」政治大學金融研究所畢業,喜歡電影內深刻描述人性與哲理的情節,曾經有幸於中研院數學天文所研習,喜歡抓住事物的核心,以簡短且易懂的話闡述。目前於壽險公司任職精算專員。

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