想投資中國房地產?先釐清「城市等級」才能掌握市場格局!

首圖來源:flickr/Tzuhsun Hsu

中國土豪為什麼那麼有錢?怎麼賺?管道哪裡來?在中國這片投資熱絡的市場中,以「房地產」投資市場為熱錢滾動的最大宗途徑,因中國的房地產規則與世界不同,加上精準的投資眼光,讓投資人的荷包滿滿,想投入中國大城市房地產投資市場,你的機會在哪裡?

今年3月出爐一份中國城市等級劃分參考,其中一線城市的劃分結果從去年4個(北京,上海、廣州、深圳),提升為5個(北上廣深+天津),增加了天津市,二線城市發達8個、二線中等城市15個、及二線後端城市7個。

然而, 5月底剛舉行完一場「新一線城市峰會暨2017中國城市商業魅力排行榜發布儀式」,是由《第一財經周刊》旗下數據新聞項目《新一線城市研究所》所公告,其運用了5大項評量指標(商業資源聚集度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性、未來可塑性等5大項指數)來衡量內地各大城市的商業魅力,將中國338個地級市城市進行分級,城市群有了新的劃分,結果出爐一線城市4個(北上廣深),並劃分「新一線城市」有15個、二線城市30個、三線城市70個、四線城市90個、五線城市共129個。

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由此可見,北上廣深一直是中國內地城市中一線城市的固定班底,其共同點為城區經濟發達,城市配套完整,是全國經濟重點城市,而此次天津市的加入,也說明了天津市躍昇為熱點經濟大港,促使其擠進一線城市排名當中。

城市的發展重點在於「人」,從過去以農業經濟,逐步轉型為工業與製造業導向,跟隨科技進步和市場驅動的背景下,經時間推移而走向第三類產業發展。

大型城市圈地聚集力量大,人口成長速度驚人

城鎮化轉向都市化,特大型與超大型城市數量,未來將持續增加

「城市基礎」不僅建立在有相對完整的城市配套資源之上,例如財政經濟、醫療服務、藝術人文、教育體制等資源,並基於各地區的行政等級來進行資源配置劃分,同時與各地的行政措施相輔相成,以成為吸引周邊城鄉及郊區人口的外移拉力。

借鑑於城市的行政等級劃分,等級越高的城市相對所獲得的資源配置也會同等較多,因此大型城市所形成的群聚效應更大。根據中國社科院城市發展與環境研究中心牛鳳瑞研究員表示,中國目前城市人口超過1000萬的城市僅有北上廣深(北京、上海、廣州、深圳)四個,因此推估未來,突破1000萬人口移入的超大型城市將有望高達10個以上,此意味著城市群及中心城市將有效提升一國的國際競爭力,以及大型城市所能聚集的經濟資源等方面的發展將具有更多優勢。

倚靠著城市群之間的偕同發展,以及區域中心的聚集力量提升,人口有意往省會城市聚集的狀況日益明顯,例如天津、重慶、武漢、南京等重點城市皆逐步邁入超大型城市的行列。而部分重點城市,也因鄰近於重點發展城市因素之外,近年產業發展迅速,人口大量遷入,城市規模也逐步擴大,例如蘇州、青島、福州、大連等次要城市,也迅速地加入特大型城市的一員。

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程琪

人稱「正妹博士」,擅長運用一目瞭然的數字與俏皮的文字,與讀者一同關心社會、賞味生活。台北大學博士、曾任職於工研院(ITRI),德霖技術學院兼任講師、前高雄餐旅大學及康寧護校企管系業師等。