為「以房養老」而買房,但它真的能讓你安心養老?

首圖來源:pakutaso

以房養老,趕緊買房才心安?

隨著老人化社會的來臨,政府可能要面對許多無錢退休,必須由政府出面救助的老人。在這一群老人中,有一些名下擁有資產,但因為要自住而不願意出售,或許有人會問為何不拿房子去貸款呢?答案很簡單,因為很多老人沒有還款能力,所以很難以房子向銀行借款。

換言之,以房養老貸款是一種具有公益性的放款制度,主要是解決無還款能力,有資產可設定抵押的老年族群,透過本方案讓「房產轉變為現金」,每個月都能有固定生活費[註1]。目前仍處於房價相對高檔,有些業者或專家明示、暗示低檔買房正是時候,未來可以透過以房養老機制可以安心養老[註2],只是十年、二十年的人口結構快速惡化,此一制度是否仍能達成原本設定的目的,本文將進行討論。

[1] 商周財富網報導:「以房養老」在美國、日本、澳洲等國家行之有年。政大風險管理與保險學系副教授彭金隆舉美國為例,實施初期也成效不佳,主要是老人平均壽命拉長,銀行擔心必須支付的生活費超過房產抵押的價值,不願加入;直到後來政府介入,支付超過貸款額度的生活費,接受度才提高。

[2] 以房養老來了 你還不買房嗎?

到底什麼是「以房養老

合庫網站資料顯示[註3],年滿60歲,有房產者,最高可貸7成,最長35年,採平均法按月定額撥付;對於銀行來說,主要的收益是利息與相關費用,最低2.16%起機動計息。

合庫個金部協理陳寬祺舉例,位於大台北地區價值2,000萬元左右的房產,辦理30年期以房養老,貸款7成,可借1,400萬元,以利率2.5%來計算,貸款人每月可獲得貸款金約4萬元,但是每月要支付利息。隨著貸款本金逐月累積,每月要支付的利息也愈來愈高,但到了貸款第11年後,每月貸款扣除利息後僅餘2.7萬元,已達上限,之後每月繳息金額不再增加,差額累積至30年貸款到期日再一併繳付[註4]

簡單來說,本案例中一開始還可以爽領4萬元,但利息愈來愈高,所以愈領愈少,但最低可以領2.7萬元;本來應該領更低,但為了保障民眾最低生活品質,所以差額先欠著,等到「到期日」來臨再說。

假設65歲的某甲,在95歲時往生後,該筆房屋與貸款如何處理呢?

屆時應償還金額大約是1,770萬元[註5],如果房價還有2,000萬元或更高,繼承人或許願意繳付該筆貸款,則必須給付1,770萬元本息;如果不願意給付,銀行就會拍賣之,若有剩餘則會交與繼承人;如果沒有繼承人,則將房產拍賣之。

[3] 以房養老(幸福滿袋貸款)

[4] 養老新選擇-有房產就「貸」給你

[5] 怪老子理財,以房養老活化資產

人不怕早死,就怕活太久沒錢

現在平均餘命,男性77歲、女性83歲,平均80歲。

若以80歲為人生終點(平均餘命),以房養老的政策應該不錯,可以有效保障有資產老人的老後生活;但平均餘命是「平均數」,而且每隔十年大約會增加2-3歲[註6],很多朋友以現在的平均餘命作為退休規劃的基礎,恐怕會出點問題。換言之,對於現在65歲的朋友,現在統計出來的平均餘命雖然是80歲,但等到自己80歲時,平均餘命可能會上升到85歲,如果再加上5%,退休規劃應該要至少估算90歲,但這還是在以房養老「65+35=100」歲的範圍中。

既然目前的以房養老頂多規劃到100歲,如果少數活到100歲,而且還是靠以房養老過活的朋友則該怎麼辦。首先,參照下圖,讓我們來看看民國81年迄今(105年11月)超過100歲人口的狀況:

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由上圖顯示,我國百歲人瑞從民國81年僅271人,迄今已經突破了3,000人,而且平均餘命逐年上升;臨近國家中,印象中相對長壽的應屬日本,104年日本百歲人瑞人口已經突破60,000人[註7],以此來類推我國未來十年百歲人瑞也將機會突破1萬人。

問題來了,百歲人瑞愈來愈多,以未來人口結構惡化、經濟體質變差,需要以房養老的人應該會逾來愈多,百歲人瑞將會面臨到期後,銀行要求必須償還本息,否則房產將遭銀行拍賣的窘境;屆時將會深刻地感受到本段標題「人不怕早死,就怕活太久沒錢」。

[6] 目前世界各國仍在90歲以下,未來是否會因為醫療技術而延長,仍待觀察。

[7] 日本人崇尚養生之道,百歲人瑞突破6萬人

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新聞轉載

Dr. J

中正大學法學博士,主修法律經濟學,中央大學等兼任助理教授,台灣法學基金會董事。迄今出版32本法律、資訊與財經類書籍,在自己的部落格「山林中荒廢的法律小屋」,也有大約1,700餘篇文章的分享,希望透過不同角度的思考來看待這個世界。 Line:m36030

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