資本稅,不動產價格崩跌的第三刀

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稅:政府磨刀霍霍的對象

「二十一世紀資本論」的作者皮凱提認為資本稅符合邏輯,在所得停滯不前,但是大筆私有財產增加,政府不好好放過這麼誘人的財源,一定是眼睛瞎了[註1]。

看到這一段文字,想起近年來民眾薪資不再成長,但是物價不斷上揚,房屋更是攀高到難以購買的高點,與皮凱提這一段文字的描述還真是相像。近年來,我國政府針對股票等收入已經課徵了健保補充費、長照補充費,可扣抵稅率也減半,皮剝的差不多,再剝皮的話人民可就要反彈。可是在國家財政依舊吃緊的情況下,既然房地產價格不錯,政府眼睛也沒有瞎,房地產也成為目前重要剝皮的對象。

最近看到一些房屋稅的新聞,自民國103年起,臺北市、新北市、高雄市、桃園市等各地方政府陸續調整房屋稅的「房屋標準單價」,今(105)年起臺南市也要調整,而且還將回溯民國90年7月以後取得使照的房屋,引發民眾不滿與抗爭[註2]。

註1: 皮凱提,二十一世紀資本論,第521頁。

註2: 台南房屋稅連3漲 上百人前往審計處抗議

 

房屋稅計算公式

要瞭解房屋稅如何慢慢地從民眾口袋撈錢,先要理解房屋稅的公式:

資本稅-01

 

房屋稅的核課,就是房屋現值*稅率。其中房屋現值的計算,有一個很重要的數字,就是「房屋核定單價」。

所謂「房屋核定單價」,比較白話的說法是蓋一平方公尺的房子要花多少錢?通常愈高樓層的愈貴,愈低樓層的愈便宜;鋼骨也會比較貴,鋼筋混凝土則會比較便宜;換言之,「核定單價」的關鍵就是「房屋構造標準單價」。

以下舉新北市的「房屋構造標準單價」的表格為例,讓各位瞭解一下這一個數字的概念:

資本稅,不動產價格崩跌的第三刀-圖2 rev

 

目前各縣市調漲的部分即為「房屋構造標準單價」。

依據媒體報導,今年房屋稅收將比去年成長39億元,年增5.76%,其中六都的房屋稅收包辦近8成,金額以台北市逾151億元居冠,件數部分則由新北市165萬件最高[註3]。與整體稅收2.5兆元相比,39億元雖然不多,但這只是開始,未來還有許多調漲空間。

註3:今年房屋稅 估增39億

 

未來增稅空間仍大

遺產稅課徵太高,會導致更多避稅行為。

民國98年遺贈稅降至10%,98年計算至104年,課得1,965億的稅,與91年至97年間,遺贈稅高達50%的7年,也不過才課徵1,993億,兩者稅率相差40%,政府稅收卻只差29億,關鍵在於避稅效應。

 

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房地產跑不掉,所以像是本文討論的房屋稅,即便提高稅率,也不太會有避稅效應。既然這個稅跑不掉,當然會成為慢慢剝皮的對象。只是未來政府會如何從房屋稅中剝皮呢?從房屋稅的公式中可以發現有三個切入點:

  1. 持續調高「房屋核定單價」,讓房屋構造標準單價逐漸與市場價格接近,目前看起來還有很長足的成長空間。
  2. 房屋街路等級調整率:高檔的路段稅率比較高,例如信義路六段高於附近的福德街[註4]。實務上曾發生福德街的居民,為了讓路名變成信義路,房價就可以提高,但信義路的房屋街路等級調整率較高,會增加一些房屋稅,但對於這些希望房價大幅上漲的居民來說,多付一些費用,可以讓房價暴增,還是划得來[註5]。
  3. 稅率:像是名下房屋超過一定戶數而提高稅率的「屯房稅」,或者是提高包租公、包租婆的房屋稅率。

[註4] 可上網搜尋「臺北市稅捐稽徵處房屋街路等級調整率作業要點」。

[註5] 《換成「信義路」門牌》福德街8里 連署改名

 

老人化結構與經濟不景氣的趨勢

或許有朋友會質疑,我國政府的財務狀況有那麼糟糕嗎?讓我們看一下這一張圖表,分別是歲入、歲出與各級政府債務未償還餘額:

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我國政府每年的歲出都略為高出歲入,看起來每一年差別都不大,但累積起來卻相當可觀,從「各級政府債務未償餘額」這一條線來看,已經快速增加到難以收拾的境地。如同是一位年收入250萬的年輕人,每年花費大約280萬元,雖然每年都只欠一點債,但累積多年下來,債務已經達到630萬了。

在這麼糟糕的財務現況下,各級政府當然會持續找出更多的財源。如同2016年6月30日的理監事會議中,央行總裁彭淮南說出了「天佑台灣」的驚人之語,認為我國目前麻煩在於「稅收不足」,可以從推動年金改革、稅制改革來創造更多財政空間,甚至可考慮提高債務上限等方面著手[註6]。從種種跡象來看,因應老人化社會、全球經濟不景氣的轉折,如何增加稅收是必須面對的趨勢。

[註6] 連四季降息半碼 彭淮南:天佑台灣

 

結論

過去,筆者在大數聚網站寫過兩篇有關不動產價格趨勢的文章:

  1. 「不動產只漲不跌嗎?從人口結構看房價趨勢!」:本篇文章討論27-41歲購屋人口將逐年減少;換言之,房地產的需求降低。
  2. 「繼承:不動產價格崩跌的第二刀!」:本篇文章討論人口結構老化,繼承贈與數量逐年增加,且繼承贈與將因為少子化而使得資產集中。從數據來看繼承贈與佔移轉總筆數的比例不斷攀高,也將造成一般性購屋需求的降低。

本篇文章認為我國人口老化加上國際經濟不景氣,政府財政將逐漸惡化,只能找出更多的財源,而不動產必然成為抽稅的剝皮對象,房屋稅即為一例。各種房地產稅額的增加,當然使得房地產持有成本增加,持有意願也會因此降低,使得房地產釋出的供給量增加。

綜上,需求降低,供給增加,除非透過印鈔票的通貨膨脹機制外,房地產供需失衡的情況將更形嚴重,房地產價格崩跌也是可預期的結果。

 

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Dr. J

中正大學法學博士,主修法律經濟學,中央大學等兼任助理教授,台灣法學基金會董事。迄今出版32本法律、資訊與財經類書籍,在自己的部落格「山林中荒廢的法律小屋」,也有大約1,700餘篇文章的分享,希望透過不同角度的思考來看待這個世界。 Line:m36030

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