「繼承」:不動產價格崩跌的第二刀!

首圖來源:jtb

頭重腳輕的人口結構:

老人化少子化。臺灣即將預見的兩大主要衝擊,也是社會普遍認知的未來重大困境。

在學校上課時,為了讓學生更瞭解問題的核心,最常問學生一個簡單的問題:臺灣的死亡率是上升還是下降?

通常學生會直覺地回答:「下降。」

按常理推斷,下降這個答案似乎很合理,符合皮凱提在「二十一世紀資本論」中的論述:法國的死亡率是不斷下跌(註一)。學生的答案似乎也沒有什麼錯誤;但是,當我把國內的粗死亡率與死亡人數拉出來看,卻發現完全不是這麼一回事。

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(註一:皮凱提,二十一世紀資本論,第384-385頁。)

死亡率居然會上升,而不是想像中的下降?

原因在於醫療進步,我國民眾壽命比較延長,且因少子化的緣故,形成頭重腳輕的人口結構。

可預見的未來,老人佔比愈來愈重,但因老人的死亡率較高,所以整體的死亡率不斷飆高。

皮凱提在「二十一世紀資本論」中提到一段話:「在某個新生世代規模打對折的國家(每對配偶只生一個小孩),死亡率乃至財產繼承流都會提升到史無繼承的水準。」總出生率是1%的國家不多,我國正是其中之一。

皮凱提為何要談論這一段話呢?

主要是在講「繼承流量」的概念,作為討論貧富不均的一個環節;換言之,依據皮凱提的說法,我國未來的繼承流量會提升到史無前例的水準,而這一個現象也將造成社會貧富不均的狀況(註二)。

除了貧富不均外,財富繼承增加,代表不動產價格也會隨之崩跌。

(註二:皮凱提,二十一世紀資本論,第382頁。)

少數人等著領取大筆遺產!

近幾年來,有一些知名企業家紛紛離開人間,像是王永慶(民國6-97年)、張榮發(民國16-105年)、高清愿(民國18-105年)等知名人士辭世,其中王永慶、張榮發先生的下一代上演遺產爭奪戰的戲碼,讓人不勝唏噓。

目前我國男女的平均壽命是80歲,讓我們這樣子想像,大約25年次上下出生的長輩,在105年前後的幾年將回歸樂土,繼承問題於焉發生。

25年次出生的長輩有多少人呢?

因為當時正值戰亂,即便出生下來,存活的機率也不高,從可以找到的數據來看,37年的出生人口約計26萬,所以25年次的出生人口不多。但是有一個數字影響很大,38年撤遷來台,據稱有200萬軍民撤遷台灣,這一批來台人士有多少萬人是20年次左右出生,尚難有較為精確的數字。只是無論是有多少人,因為戰亂背景,推估名下財產不多,所以「繼承流量」並不大(註三)。

接著來看一下表2,可以發現從37年之後,出生人口快速上升,到了44年,已經突破了40萬人。民國44年至54年,是出生人口的第一高峰,接著稍有下滑,稍微降到30幾萬(都在35萬以上),在民國65年至71年第二次重新回到40萬以上,是第二個高峰。然後就陸續下滑,到目前只剩下20萬人口上下。

民國25至54年的30年,因為出生人口快速上升,經過了80年,也代表從現在開始起算的30年,死亡人口應該會逐年上升。加上生育率會隨著經濟成長而逐年下降,具有下列三種特徵:

(1) 死亡人口逐年增加。

(2) 死亡時,被繼承財產應該也是成長。

(3) 繼承人數卻是愈來愈少。

舉個例子比較好瞭解:假設有100個人,民國25年生,在105年死亡,留有35間房子,生了200位子女,平均每人分到0.17間房子;到了民國45年,假設有200人,在125年死亡,留有100間房子,生了240人,平均每人分到0.42間房子。

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(註三:早年農業時代,所生子女眾多,平均下來,每一名子女繼承的財產數量應該不高。)

所以20年後的繼承流量,有可能高達3倍,而每人繼承的單位量,則大約是2.5倍(註四)。如同皮凱提所言:「財產繼承權有可能在二十一世紀再次扮演重要角色,足堪比擬它在過去的地位。」(註五)

(註四:此一部分並沒有明確的數據,請讀者當作舉例參考之用。)

(註五:皮凱提,二十一世紀資本論,第373頁。)

繼承贈與的數量大增!

如果你繼承了一間房子,而且在你上班附近,這時候會不會影響你購屋的慾望呢?很多老一輩的人,早就替下一代想好了,胼手胝足一輩子,買了好幾間房子,只是要留給下一代。姑且不論下一代會不會太安逸的問題,至少在某種程度上因為繼承而影響購買不動產的意願,應該是可能存在。

為了探究繼承的影響,從內政部不動產資訊平台中的「住宅移轉筆數依登記原因區分」資料,目前資料只有從98年第1季至104年第3季(註六)。先來看一下104年第1季至第3季的數字,「住宅移轉總筆數(筆)」為181,955筆,其結構如下:

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(註六:因為104年少了第4季,而第4季因為稅制的改變,數字上會有大幅度地變動,故本文討論資料的範圍僅至103年。)

上表中,可以發現104年第1季至第3季中,贈與以及繼承的比例合計高達22.86%,不可謂不高。接著來看看98年至103年整年度的數字,瞭解各個主要項目的趨勢,如下列表:

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單從數字上來看,第一次登記與買賣的總數大幅度減少,而贈與及繼承的數字則提高不少,比例更是快要達到20%。如果以圖表來呈現應該會更清楚,參見下表,會發現第一次登記與買賣總計數量在降低,而且所佔比例也有下滑趨勢。

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反之,贈與及繼承之數量與比例則呈現上揚之趨勢,請參照下表。之所以將贈與及繼承一同計算,主要是因為在探討「繼承流量」的時候,財富從上一代移轉到下一代,除了繼承之外,還有贈與。如同皮凱提書中所述「透過贈與移轉資本,幾乎跟透過繼承移轉資本一樣重要。」(註七)

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(註七:皮凱提,二十一世紀資本論,第387頁。)

結論:不動產價格少1/3應該是剛剛好!

搭配上一篇文章「不動產只漲不跌嗎?」,兩篇文章的論點,均是以「供需法則」為核心,前者從27至41歲初次購屋人口切入,後者則是從繼承量將逐年升高,需求將會大幅度減少。

當然,房價的因素很多,既然談到供需,未來政府當然可以採取引進外資、陸資的策略或者是都市更新,提高需求量,但台灣真的有吸引力嗎?民進黨政府上台,真的願意讓陸資肆無忌憚地炒房炒地嗎?

其次,還有一個潛在的房價影響因素,如果經濟不景氣、房地產下跌,政府可能會採行貨幣寬鬆政策,像是這幾年來世界各國採用的印鈔票,美國、歐盟、日本不斷地量化寬鬆,搞得世界金融大亂,「負利率」都怪異現象都快變成常態了。

我國經濟體的規模很小,如果印了鈔票,雖然表面上可以讓資產價格再次上揚,但別忘了鄰近國家的日本,首相安倍晉三大幅度印鈔讓貨幣貶值,美元兌換日幣從大約70一路狂瀉到125;股票雖然暴漲到20,000點,資產價格也稍有起色,似乎經濟回春了,但我擔心恐怕不是回春,而是迴光返照。最近,日幣又回到了105左右,是否會繼續往上升值,攸關安倍晉三財政政策是否失敗,大家都很引頸期待啊!我國與日本很相似,都是嚴重老化的國家,不應該採取這麼激進的政策,如同在老人身上打安非他命,突然有精神,但藥效過了,可能離開人世的速度更快。

綜上,單純從供需法則上來看,不動產之價格在未來的數十年都難有起色,創造需求、貨幣政策是未來不動產價格的其他重要因素,這些不確定的因素是否會出現,只能等著時間慢慢驗證。

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Dr. J

中正大學法學博士,主修法律經濟學,中央大學等兼任助理教授,台灣法學基金會董事。迄今出版32本法律、資訊與財經類書籍,在自己的部落格「山林中荒廢的法律小屋」,也有大約1,700餘篇文章的分享,希望透過不同角度的思考來看待這個世界。 Line:m36030

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